I. Einleitung
Am 21. August 2023, Gesetz Nr. (12) von 2023 wurde vom Herrscher von Ras Al Khaimah erlassen und legte die Kriterien und Verantwortlichkeiten für die Immobilienentwicklung im Emirat fest. In diesem umfassenden Leitfaden geben wir Ihnen Einblicke in das Gesetz Nr. (12) von 2023 und die wichtigsten Bestimmungen, die für jeden in Ras Al Khaimah tätigen Immobilienentwickler unverzichtbar sind. Das „Neue Gesetz“ trat im Oktober 2023 in Kraft.
II. Anwendbarkeit
Die Bestimmungen dieses Gesetzes gelten für die gesamte Gerichtsbarkeit des Emirats, einschließlich der Wirtschaftszonen Ras Al Khaimah.
III. Wichtigste Bestimmungen des neuen Gesetzes
Das Gesetz Nr. (12) von 2023 beschreibt mehrere wichtige Bestimmungen, die jeder Immobilienentwickler, Subentwickler und Käufer in Ras Al Khaimah kennen sollte. Zu diesen Bestimmungen gehören:
Artikel 4 und 5
Das Real Estate Developers Register führt eine Liste von Immobilienentwicklern und es ist für jeden, der im Emirat an der Immobilienentwicklung beteiligt ist, obligatorisch, offiziell in dieser Liste registriert zu sein. Das Immobilienentwicklungsregister hingegen dient als Aufzeichnungssystem für Immobilienentwicklungsprojekte.
Artikel 10
Dieser Artikel beschreibt die Pflichten des Bauträgers bei einem Immobilienprojekt und umfasst fünf Hauptaspekte.
- Führen Sie das Immobilienprojekt gemäß den genehmigten technischen Entwürfen und dem festgelegten Fertigstellungsplan aus.
- Durchführung notwendiger Infrastrukturarbeiten und Dienstleistungen für das Projekt.
- Stellen Sie Käufern umfassende Informationen über das Projekt und die von ihnen erworbenen Immobilieneinheiten zur Verfügung, einschließlich der damit verbundenen Rechte und Einschränkungen, und teilen Sie etwaige Änderungen dieser Details umgehend mit.
- Registrieren Sie die Immobilieneinheiten im Namen des Käufers im dafür vorgesehenen Grundbuch, das von der Real Estate Regulatory Administration (RERA) verwaltet wird, und übertragen Sie alle relevanten Zertifikate, Urkunden und Dokumente an den Käufer.
- Übergabe der Immobilieneinheit an den Käufer, komplett mit allen Dienstleistungen, die es ihm ermöglichen, die Immobilie vollständig zu nutzen.
Artikel 23
Der Unterentwickler muss ein Gebäudemanagementsystem für Unterimmobilienentwicklungsprojekte vorbereiten und es von RERA genehmigen lassen, bevor er rechtliche Schritte in Bezug auf die Immobilieneinheiten einleitet. Wenn das Teilimmobilienentwicklungsprojekt in verschiedenen Phasen durchgeführt wird, muss außerdem für jede abgeschlossene Phase ein Gebäudemanagementsystem erstellt werden. Jegliche Änderungen am Gebäudemanagementsystem, die die Rechte der Eigentümer von Immobilieneinheiten einschränken könnten, dürfen nicht ohne die Genehmigung von RERA vorgenommen werden.
Artikel 25 und 26
Wenn der Unterentwickler die Immobilie in Raten vom Hauptentwickler erwirbt, muss dieser in seinem Vertrag klar angeben, dass der Unterentwickler das Recht hat, die Immobilie zu verkaufen, bevor sie vollständig fertiggestellt ist. Der Entwickler hat das Vorrecht, Immobilieneinheiten innerhalb des Entwicklungsprojekts vor deren vollständigem Bau zu vermarkten, sofern er die erforderliche Genehmigung von RERA einholt.
Artikel 36
RERA erstellt ein als „Escrow Account Trustees Register“ bekanntes Register. Treuhänder für Treuhandkonten sind natürliche oder juristische Personen, die für die Verwaltung von Geldern für Immobilientransaktionen verantwortlich sind. Sie müssen zustimmen, RERA regelmäßig monatliche Finanzberichte vorzulegen oder diese auf Anfrage bereitzustellen. Diese Berichte sollten Einzelheiten zu allen Finanztransaktionen im Zusammenhang mit den Immobilieneinheiten enthalten, einschließlich der Namen der Käufer, etwaiger Aktualisierungen dieser Konten und des verbleibenden Saldos dieser Konten. Dies trägt dazu bei, Transparenz und finanzielle Rechenschaftspflicht bei Immobilientransaktionen sicherzustellen.
Artikel 47
Sollten die vereinbarten Zahlungen an bestimmte Fertigstellungsraten innerhalb des Immobilienentwicklungsprojekts gebunden sein, hat der Käufer das Vorrecht, die Zahlung aufzuschieben, falls der Entwickler den mit dieser Zahlung verbundenen erwarteten Meilenstein nicht erreicht. Dennoch ist es unbedingt erforderlich, RERA, den Entwickler und die Treuhänder des Treuhandkontos vor dem geplanten Fälligkeitsdatum der Zahlung zu benachrichtigen.
Artikel 48
Dem Bauträger ist es nicht gestattet, einen Käufer, der den gesamten Preis für eine Immobilieneinheit bezahlt hat, daran zu hindern, diese Einheit in Besitz zu nehmen. Wenn der Käufer jedoch nicht den ursprünglich vereinbarten vollen Preis bezahlt hat, kann sich der Bauträger dafür entscheiden, die verkaufte Immobilieneinheit nicht zu liefern, es sei denn, es besteht eine gegenseitige Vereinbarung zwischen den beiden Parteien, die Übertragung zu verschieben. Für den Fall, dass der Bauträger beschließt, die Einheit zurückzuhalten, hat der Käufer die Möglichkeit, einen zuständigen Richter zu ersuchen, einen Beschluss zu erlassen, der den Bauträger zur Übergabe der Immobilie zwingt. Um diesen Prozess einzuleiten, muss der Käufer einen formellen Antrag zusammen mit einem Bericht von RERA zur Begründung seines Anspruchs einreichen.
Artikel 55
Durch einen Ratsbeschluss und auf Empfehlung der RAK-Gemeinde wird eine Gebührenordnung sowie eine weitere für Verstöße und die damit verbundenen Bußgelder festgelegt. Die Einnahmen aus diesen Gebühren und Bußgeldern fließen in die Gemeindekasse. Wenn der Gemeinde noch nicht gezahlte Gebühren und Bußgelder zustehen, stellt der Verwaltungsdirektor eine Forderung aus, die den Namen des Schuldners, seinen gesetzlichen Vertreter und die Höhe der Gebühr oder Bußgelder enthält. Dieser Anspruch dient als Vollstreckungsbescheid, der von einem zuständigen Vollstreckungsrichter gemäß dem Zivilverkehrsgesetz vollstreckbar ist.
IV. Abschluss
Der Immobiliensektor in Ras Al Khaimah verzeichnete in den letzten Jahren ein deutliches Wachstum, was vor allem auf die steigende Nachfrage nach einer breiten Palette von Immobilien zurückzuführen ist, mit besonderem Schwerpunkt auf dem Wohnsegment. Diese Expansion ist teilweise auf erhebliche Investitionen der Regierung des Emirats in die Infrastrukturentwicklung zurückzuführen, die die Attraktivität des Emirats für Immobilieninvestoren weiter steigern. Die Einführung des neuen Gesetzes ist ein entscheidender Schritt im laufenden Wandel des Sektors, der darauf abzielt, die Interessen von Immobilieneigentümern, Bauträgern und der Öffentlichkeit in Einklang zu bringen. Dieser Schritt soll zur Etablierung einer stabileren und widerstandsfähigeren Immobilienbranche im Emirat beitragen und ein Umfeld schaffen, das allen Beteiligten zugute kommt.
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